J'ai vendu ma maison : désignation d'une propriété comme résidence principale

Si vous avez vendu (ou êtes considéré avoir vendu) votre maison au cours de l'année, vous pourriez avoir réalisé un gain en capital ou un profit. . Habituellement, vous n'avez pas à payer d’impôt sur les gains en capital provenant de la vente de votre maison si la propriété était votre résidence principale pour chaque année que vous en étiez le propriétaire (connu sous le nom d'exemption pour résidence principale). Toutefois, vous devez désigner votre maison comme résidence principale pour demander l'exemption pour résidence principale T2091 (IND) : Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle), lorsque vous produisez vos déclarations de revenus.

Remarque : l’Agence du revenu du Canada (ARC) indique que, même si vous n’avez pas vendu votre résidence principale, vous pourriez avoir une disposition réputée que vous devrez déclarer. Il y a disposition réputée lorsque vous êtes considéré comme ayant vendu ou disposé d'un bien, même si vous ne l'avez pas réellement vendu. Par exemple, une disposition réputée peut se produire lorsque vous modifiez la façon dont vous utilisez votre résidence principale, par exemple si vous changez l'utilisation d'une partie ou de la totalité de votre résidence principale pour en faire un bien de location ou d'entreprise. Lisez la section Changement d'utilisation du bien ci-dessous pour en savoir plus.

Si votre propriété était votre résidence principale pour seulement quelques années pendant lesquelles vous en étiez le propriétaire ou si elle n'était pas votre résidence principale, vous devez payer de l'impôt sur les gains résultant de cette vente. Vous devez déclarer vos gains en capital sur l'annexe 3 (et l'annexe G, si vous êtes un résident du Québec) dans le logiciel d'impôt H&R Block.L'annexe 3 et l'annexe G sont combinées dans le logiciel se trouve sur la page Cotisations et dépenses liées à un régime de pension, sous Revenus et dépenses de placement, sur l’onglet Crédits et déductions.

Vous pouvez désigner une seule propriété comme résidence principale pour une année d’imposition quelconque. Toutefois, si vous avez vendu votre résidence principale et en avez acheté une autre (ou si vous avez déménagé dans une autre propriété que vous possédez) au cours de la même année, vous pourriez être en mesure de demander l'exemption pour résidence principale pour les deux propriétés cette année-là (connu sous le nom de la règle « + 1 »).

Remarque : vous et votre époux(se) ne pouvez désigner qu’une seule résidence par année comme résidence principale. Si vous et votre époux(se) ou conjoint(e) de fait êtes propriétaire de votre maison et que vous avez réalisé un gain en capital provenant de sa vente, vous devez tous les deux en déclarer les gains dans vos déclarations de revenus et les fractionner en fonction de votre investissement dans la propriété.  Par exemple, si vous et votre conjoint(e) possédez chacun 50 % de la maison, vous diviseriez les gains 50/50 dans vos déclarations

Le saviez-vous? Comme votre maison est considérée un bien à usage personnel, si vous avez subi une perte lors de sa vente, vous ne pouvez pas déclarer cette perte.

Votre résidence principale est la maison où vous ou votre famille vivez. Une résidence principale peut comprendre une maison, un chalet, un condominium, un appartement, une roulotte, une maison mobile, une maison flottante, à condition que ce bien respecte toutes les conditions suivantes :

  • C'est un logement, un droit de tenure à bail afférent à un logement ou une part du capital social d’une société coopérative d’habitation que vous avez acquise dans le but d’obtenir le droit d’habiter un logement dont la coopérative est propriétaire.
  • Vous êtes propriétaire, seul ou en copropriété, du bien.
  • Vous, ou votre époux(se) ou conjoint(e) de fait, votre ex-époux(se) ou ex-conjoint(e) de fait, ou un de vos enfants devez habiter ce logement à un moment de l'année.
  • Vous avez désigné ce bien comme résidence principale.

Le terrain où est située votre maison peut également faire partie de votre résidence principale. Visitez le site Web de l'Agence du revenu du Canada (ARC) pour en savoir plus sur les exigences concernant les terrains admissibles qui font partie de votre résidence principale.

Avant 1982, les familles étaient autorisées à désigner plus d'une résidence principale au cours d'une année (par exemple, un mari et sa femme pouvaient chacun désigner une résidence comme leur résidence principale). Cela n'était plus permis après le 31 décembre 1981 : les familles ne pouvaient plus désigner qu'une seule résidence comme résidence principale.

Toutefois, si vous avez disposé d'une résidence qui vous appartenait (conjointement avec une autre personne ou autrement) de façon continue jusqu'au 31 décembre 1981 et si, en raison de la règle ci-dessus, cette résidence ne peut pas être désignée comme votre résidence principale pendant un ou plusieurs ans après 1981, il existe une disposition qui limite le montant du gain en capital (s’il y a lieu) qui peut être appliqué à la disposition.

Remarque : votre famille comprend les personnes suivantes :

  • Vous-même
  • Une personne qui, tout au long de l'année, a été votre conjoint(e) (sauf si vous avez été séparé pendant toute l'année en vertu d'une ordonnance d'un tribunal ou d'un accord écrit)
    • Pour les années 1993 à 2000, un(e) conjoint(e) comprenait un(e) conjoint(e) de fait. Cela signifie qu'un(e) conjoint(e) de fait ne pouvait pas désigner une résidence différente comme sa résidence principale pour ces années.
    • Pour 2001 et les années d'imposition suivantes, la référence à "époux(se)" a été remplacée par "époux(se) ou conjoint(e) de fait".
    • Si vous avez exercé un choix pour que votre partenaire de même sexe soit considéré comme votre conjoint(e) de fait pour 1998, 1999 ou 2000, votre conjoint(e) de fait ne pourrait pas non plus désigner une résidence différente comme sa résidence principale pour ces années.
  • Vos enfants (sauf si l'enfant avait un(e) conjoint(e) au cours de l'année ou avait moins de 18 ans)
  • Vos parents (si vous n'aviez pas de conjoint(e) et que vous aviez moins de 18 ans)
  • Vos frères et vos sœurs (si vous n'aviez pas de conjoint(e), que vous aviez moins de 18 ans et que vos frères ou sœurs n'avaient pas non plus de conjoint(e) et avaient moins de 18 ans au cours de l'année)

Si votre maison a été votre résidence principale pour toutes les années où vous en avez été propriétaire, vous n'avez pas à payer d'impôt sur le gain en capital que vous avez réalisé lors de la vente (exemption pour résidence principale).

Avant 2016, vous n'aviez pas à déclarer la vente de votre résidence principale dans vos déclarations de revenus. Cependant, depuis 2016, vous devez fournir des renseignements de base (date d'achat, produit de la vente, description de la propriété, etc.) dans vos déclarations pour demander l'exemption pour résidence principale.

Si votre maison a été votre résidence principale pendant seulement certaines des années où vous en étiez propriétaire, vous devez déclarer la partie du gain en capital réalisé lors de la vente pour les années où votre propriété n'était pas votre résidence principale. Pour ce faire, vous devez télécharger les formulaires suivants sur le site de l'ARC et les remplir :

Une fois ces formulaires remplis, entrez les renseignements requis à la page Annexe 3 (et Annexe G, si vous êtes un résident du Québec) dans le logiciel d'impôt H&R Block. L'ARC exige également que vous soumettiez la copie papier de ces formulaires à votre centre fiscal local.

Remarque : si vous êtes le représentant légal d'une personne décédée, vous devez remplir et soumettre le formulaire T1255 pour désigner sa maison comme résidence principale.

Vous devez aussi utiliser le formulaire T2091(IND) pour calculer le gain en capital si vous avez vendu, ou que vous êtes réputé avoir vendu, un bien pour lequel vous ou votre époux(se) avez fait le choix de déclarer un gain en capital sur le formulaire T664 ou T664 (aînés) et :

  • que ce bien était votre résidence principale en 1994 ou
  • que vous avez désigné ce bien comme votre résidence principale en 2024 pour une année d’imposition quelconque

Si seulement une partie de votre maison est admissible comme résidence principale et que vous avez utilisé l'autre partie pour gagner un revenu de location ou d'entreprise, vous devez répartir le prix de vente et le prix de base rajusté entre la partie que vous avez utilisée pour votre résidence principale et la partie que vous avez utilisée pour d'autres utilisations. Vous pouvez répartir les montants en fonction de la superficie utilisée comme résidence principale (mètres carrés ou nombre de pièces) par rapport à d'autres fins, à condition que cette répartition soit raisonnable.

Remarque : le prix de base rajusté est le coût du bien plus tous les frais que vous avez dû payer pour l'acquérir (comme les commissions et les frais juridiques). Le coût d'un bien en capital est le coût réel ou réputé moins les dépenses en capital, telles que le coût des ajouts et des améliorations apportés au bien. Notez que vous ne pouvez pas ajouter des dépenses courantes, comme le coût de l'entretien et des réparations, au coût de base du bien.

Vous devez également remplir l'annexe 3 (et l'annexe G, si vous êtes un résident du Québec) pour tout gain provenant d'une partie de votre maison utilisée pour générer un revenu.

Si vous convertissez votre résidence principale en immeuble locatif ou vice versa, il pourrait en résulter un gain ou une perte en capital.

Chaque fois que vous changez l'usage d'un bien, vous êtes réputé avoir vendu le bien à sa juste valeur marchande (JVM) et l'avoir immédiatement racheté au même montant. La JVM est normalement le montant le plus élevé que vous pouvez obtenir sur un marché ouvert. Vous devez déclarer le gain ou la perte en capital au cours de l'année où le changement d'usage a lieu. Il existe certaines exceptions et, dans certains cas, les règles de changement d'usage ne s'appliquent pas. Visitez le site Web de l'ARC pour en savoir plus sur ces exceptions.

Exemple : supposons que vous avez acheté votre résidence principale pour 200 000 $. Deux ans plus tard, vous avez changé l'usage de votre résidence pour en faire un immeuble locatif et sa juste valeur marchande est de 300 000 $ à ce moment-là. Ce montant devient le nouveau coût de votre résidence. Le gain de 100 000 $ au cours des deux premières années serait exonéré d'impôt puisque le bien était votre résidence principale.

Maintenant, disons que vous avez vendu cet immeuble locatif trois ans plus tard pour 450 000 $, vous auriez alors un gain en capital de 150 000 $ et devriez payer un impôt sur ce montant puisque cet immeuble n'était plus votre résidence principale. Si vous aviez plutôt décidé de changer l'utilisation de votre immeuble locatif afin qu'il devienne à nouveau votre résidence principale, la juste valeur marchande de 450 000 $ serait le nouveau coût de cette résidence et vous devriez tout de même déclarer le gain de 150 000 $.

Si vous avez vendu votre résidence principale* en 2024, vous devez remplir le formulaire TP-274 : Désignation d'un bien comme résidence principale (ainsi que le formulaire fédéral T2091 (IND)), afin d’éviter que tout le profit ou une partie du profit soit considéré comme un gain en capital imposable.

*Vous pouvezdésigner un bien comme résidence principale seulement si vous, votre conjoint(e), votre ex-conjoint(e) ou votre enfant utilisiez habituellement le bien comme logement au cours de l'année et si toutes les conditions suivantes sont remplies :

  • Vous étiez propriétaire, seul ou en copropriété, du bien.
  • Vous n'aviez désigné aucun autre bien comme votre résidence dans l'année.
  • Pour les années après 1981, aucun autre bien n'a été désigné comme résidence principale pour l'année par les personnes suivantes :
    • Vous ou votre conjoint(e) (sauf si vous avez vécu séparément pendant l'année, en raison d'une séparation judiciaire ou d'une entente de séparation écrite)
    • Votre enfant, sauf si, au cours de l'année, il avait un(e) conjoint(e) ou avait 18 ans ou plus
    • Votre père, votre mère, votre frère ou votre sœur (sauf si votre frère ou votre sœur avait un(e) conjoint(e) ou avait 18 ans ou plus), si vous-même n'aviez pas de conjoint(e) et que vous n'aviez pas 18 ans ou plus pendant l'année

Important : vous ne pouvez pas désigner le bien comme votre résidence principale aux fins de l'impôt sur le revenu du Québec si vous n'avez pas fait la même désignation auprès de l'ARC. Conservez la preuve que vous avez désigné ce bien auprès de l'ARC au cas où Revenu Québec demanderait à la voir.

Si vous avez désigné un bien comme votre résidence principale ou avez choisi de changer l'utilisation du bien auprès de l'Agence du revenu du Canada (ARC), vous devez poster à Revenu Québec une copie de tout document envoyé à l'ARC attestant cette désignation ou ce choix. Joignez-y votre formulaire Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle) [T2091(IND)] (s'il y a lieu) ainsi que votre déclaration de revenus fédérale. Postez-les à Revenu Québec au plus tard à l'une des dates suivantes :

  • Le 30e jour suivant le choix ou l'exercice du choix auprès de l'ARC
  • La date limite de production de votre déclaration de revenus

Si vous omettez de fournir à Revenu Québec une copie des documents que vous avez soumis à l'ARC dans le délai prescrit, vous pourriez devoir payer une pénalité de 25 $ par jour, jusqu'à un montant maximum de 2 500 $.

Gardez à l'esprit que si vous gagnez un gain en capital à partir de la vente de votre résidence, vous devez également remplir l'annexe 3 et l'annexe G pour déclarer ces gains.

Voici les étapes à suivre dans le logiciel d'impôt H&R Block 2024:

  1. Sur le menu de navigation gauche, sous l’onglet Crédits et déductions, cliquez sur Requis.
  2. Cliquez sur la rubrique Situations particulière.
  1. Au bas de la page Situations particulières, répondez Oui à la question : En 2024, avez-vous vendu votre résidence principale (ou une propriété qui l’était auparavant) ou avez-vous une disposition réputée à déclarer concernant votre résidence principale (votre résidence principale est désormais une entreprise, un bien destiné à être loué, etc.)? 

  2. Choisissez l'option qui s'applique à votre situation dans la liste, puis cliquez sur Continuer. Lorsque vous serez à la page Désignation d'une résidence principale, entrez vos renseignements dans le logiciel d'impôt.

Remarque : Si vous êtes un résident du Québec, vous devez aussi remplir le formulaire TP-274 : Désignation d'un bien comme résidence principale. Pour ce faire, assurez-vous d'avoir suivi les étapes précédentes, puis suivez les étapes ci-dessous :

  1. Sur le menu de navigation gauche, sous l’onglet Crédits et déductions, cliquez sur Requis.

  2. Allez à la page QC — Désignation de résidence principale.

  3. Lorsque vous serez à la page QC - Désignation de résidence principale, entrez vos renseignements dans le logiciel d'impôt.

Remarque : si vous devez également remplir l'annexe 3 et l'annexe G pour déclarer des gains en capital provenant de la vente de votre propriété, vous pouvez les trouver sur la page Cotisations et dépenses liées à un régime de pension, sous Revenus et dépenses de placement, sur l'onglet Crédits et déductions. Ces deux formulaires sont combinés dans le logiciel d'impôt de H&R Block.